Ar to mierā nav ne dzīvokļu īpašnieki, kam nomas maksājumi šķiet pārāk augsti, nedz arī daļa zemju saimnieku, jo ar īpašumu neko pasākt nevar, bet nomas maksas apmērus valsts ierobežojusi. Pēc simtiem ikgadēju sūdzību saņemšanas problēmu sapratusi arī Tieslietu ministrija, kas gan tikai pēc pieciem gadiem sola kardinālu risinājumu.
Viršu ielas pirmais nams Purvciemā Rīgā uzcelts pagājušā gadsimta 80.gadu sākumā. Tipiska piecu stāvu sērijveida būve. Līdz ar valsts neatkarības atgūšanu 108 dzīvokļu īpašnieki savus mitekļus privatizēja, domājot, ka līdz ar tiem savā īpašumā ieguvuši arī zemi zem mājas un tai nepieciešamo piegulošo teritoriju. Pirms dažiem gadiem iedzīvotāji uzzināja, ka patiesībā zeme nepieder viņiem.
Mājas iedzīvotāja Natālija Žerebcova ar paziņu Allu rāda plašo un kokiem aizaugušo savas mājas pagalmu. Līdz pagājušajam gadam Viršu ielas pirmā nama iemītnieki bija lepni, ka viņu mājai piegulošā teritorija ir netipiski liela - vairāk nekā 7000 kvadrātmetru. Bet kopš pērnā gada atpūtai ierastais pagalms tiek nicīgi saukts par futbola laukumu. Nepatikas iemesls slēpjas faktā, ka zemes īpašnieki, kā izrādījies, nemaz nav dzīvokļu saimnieki.
"Sanāk, ka neviens neko nezina. Ne to, ka zemei cits saimnieks, ne arī to, ka pie mājas ir iela, kas kartē nemaz nav atzīmēta. Kur tikai neesam gājuši! Bijām arī Rīgas domes Īpašuma departamentā, tur iedeva kārtējo shēmu. Pilna mape jau. Visur, kur ejam, saka - panāciet, lai no ielas pretī mājai ir sarkanā līnija. Par zemi būs jāmaksā mazāk. Bet tā zeme, kas ir aiz mājas, vispār mums nav vajadzīga. Lai pašvaldība uztaisa tik, cik mums reāli vajadzīgs. Cīnāmies jau kopš pagājušā gada septembra, kad saņēmām pirmās kvītis par zemes nomu. Gandrīz gadu staigājam pa visām instancēm, lai panāktu taisnību. Lūk, šodien saņēmu dokumentu, ka zemes nomas līgumā ir izmaiņas - izņemta platība par ceļu, kas sākumā kartēs nebija," stāsta Natālija Žerebcova.
Viršu iela 1 (foto: Edgars Kupčs)
Lielākā daļa mājai piegulošās zemes pieder rīdziniecei Mārai Vernavai, kurai tas ir senču īpašums. Augstie maksājumi par nekustamā īpašuma nodokļi viņai likuši nokārtot dokumentus, lai no mājas sāktu prasīt nomas maksu. "Es esmu tiešā mantiniece. Mēs tikāmies klātienē, es viņiem visu parādīju, izrunājām normālā veidā. Cik es varēju, sākotnēji maksāju no savas kabatas," skaidro Māra Vernava.
Likums zemes nomas maksas noteikšanā iejaucas tikai tad, ja mājas dzīvokļu un zemes saimnieki nespēj vienoties par nomas maksu. Domstarpību gadījumā tiek noteikta sešu procentu nomas maksa no zemes kadastrālās vērtības.
Zem un pie Viršu ielas pirmā nama Mārai Vernavai pieder vairāk nekā 4500 kvadrātmetru zemes, kuras kadastrālā vērtība pārsniedz 250 000 eiro. Viņa ar mājas apsaimniekotāju - Rīgai piederošo "Rīgas namu pārvaldnieku" - vienojusies, ka nomas maksa būs teju maksimālā - pieci procenti no vērtības.
"Procenti ir līdz sešiem, ko mēs varam prasīt, es paņēmu pieci. Ar tādu domu un solīju, ka ar nākamo līgumu varētu nolaist. Bet, skatoties, ko izdarīs Rīgas dome, kāds būs jaunais namīpašumu nodoklis, kuru [Rīgas mērs Nils] Ušakovs taisās celt trīs reizes augstāk," norāda Māra Vernava.
Tādējādi ar šo gadu mājas dzīvokļiem zemes saimniecei jāmaksā gandrīz 13 000 eiro nomas maksa. Uz dzīvokli tie ir vidēji 120 eiro gadā.
Aprakstītā situācija ir tipiska Rīgai. Pilsētas lielākais namu pārvaldnieks apsaimnieko 4300 daudzdzīvokļu māju. Gandrīz trešā daļa no visām atrodas uz svešas zemes. Tāpēc aptuveni 73 000 dzīvokļu īpašnieku ik ceturksni saņem rēķinus par zemes nomas maksu. Liela daļa ar to nav mierā, atzīst uzņēmuma "Rīgas namu pārvaldnieks" pārstāve Santa Vaļuma.
"Bieži vien jautā - kāpēc tik dārgi, sākumā jautā cik, kāda procentu likme zemes nomas līgumā norādīta. Dažos gadījumos tie būs 5,85 procenti, citā gadījumā tie var būt divi procenti. Tāpēc jautā - kāpēc šīs mājas iedzīvotājam ir lētāk nekā man. Ir jāsaprot tas, ka mājas zemes īpašnieks ir tas, kuram ir gala vārds par to, kāda būs zemes nomas maksa. Prasa, piemēram, kāpēc mainās zemes nomas maksa, kāpēc ir pēkšņi pieaugusi, protams, raksta iesniegumus un sūdzas," stāsta Santa Vaļuma.
Lai gan "Rīgas namu pārvaldniekā" apgalvo, ka zemju īpašnieki lielākoties ir pretimnākoši, izprot dzīvokļu īpašnieku zemo maksātspēju un tāpēc samierinās ar pāris procentu nomu, oficiālie skaitļi rāda citu ainu. Pašlaik vidējā zemes nomas maksa Rīgā ir gandrīz pieci procenti no kadastrālās vērtības, tādējādi tuva tai, ko sargā likums.
Tāpēc sūdzas ne tikai Rīgas domei, bet arī Tieslietu ministrijai. Stāsta Vispārējo civiltiesību nodaļas vadītāja Zanda Zauere: "Mēs diezgan bieži saņemam iesniegumus, pārsvarā no daudzdzīvokļu dzīvojamo māju īpašniekiem, par to, ka viņiem ir jāmaksā nesamērīgi lielas nomas maksas zemes īpašniekam. Guvām apstiprinājumu tam, ka praksē pastāv problēmas ar to, ka [maksājumi] ir nesamērīgi lieli un neatbilst ēkas vajadzībām."
Tādas sūdzības ministrijā intensīvi ienākot pēdējos piecus gadus, lai gan problēmas cēloņi meklējami 20 gadu senā vēsturē, kad sākās privatizācija, kā arī vēl pusgadsimtu iepriekš. "No vienas puses - zemes reformas ietvaros šiem īpašniekiem vai viņu mantiniekiem tika atdota atpakaļ zeme, kas viņiem piederēja pirms 1940.gada 17.jūnija. Padomju laikos uz šīm zemēm tika uzceltas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas. Īpaši tas ir raksturīgs Rīgai un citām lielākajām pilsētām. Rīgā tie ir mikrorajoni - Ķengarags, Pļavnieki, Purvciems, Mežciems, kur padomju laikā tika uzceltas šīs mājas, bet vēlāk reformas gaitā tika atjaunotas zemes īpašnieka īpašumtiesības, tādējādi radot situāciju, ka ir piespiedu dalītais īpašums, kas ir pretēji Civillikumā nostiprinātajam zemes un ēkas vienotības principam," skaidro Tieslietu ministrijas pārstāve.
Pirmās darbības lietu labā Tieslietu ministrija un Saeima paveica pirms gada. Ar likuma grozījumiem māju un zemju īpašniekiem no šā gada 1.jūlija ir radīta iespēja doties uz pašvaldību ar lūgumu pārskatīt to, cik daudz zemes nepieciešams ap māju, lai nomas maksa nebūtu nesamērīga. Tāpat jau no šā gada sākuma likums vairs neliek dzīvokļu īpašniekiem zemes saimnieka vietā maksāt nekustamā īpašuma nodokli.
Taču, lai problēmas atrisinātu pavisam, Tieslietu ministrija izstrādājusi un koalīcijas partijas jau akceptējušas jaunu likumprojektu. Ja Saeima to savlaicīgi pieņems, 2020.gadā dzīvokļu īpašniekiem būs tiesības svešo zemi izpirkt par summu, kas nedaudz pārsniegs kadastrālo vērtību, un zemes saimnieki nedrīkstēs iebilst.
"Ir plānots, ka katrai daudzīvokļu dzīvojamajai mājai tiks nosūtīts paziņojums par to, ka viņiem ir tiesības izpirkt, kurā tiks norādīta izpirkuma cena, plānots, ka šo paziņojumu sagatavos Valsts zemes dienests. Tad gada laikā no šī paziņojuma saņemšanas ēkas īpašniekiem būtu jāsanāk kopā un jāpieņem lēmums par to, vai viņi vēlas vai nevēlas izpirkt zemi. Ja viņi lēmumu pieņem gada laikā no paziņojuma saņemšanas un trīs mēnešu laikā samaksā izpirkuma cenu, tad būtībā viņi iegūst šo zemi īpašumā. Ja viņi noteiktajā termiņā nolemj neizmantot savas tiesības vai vispār nepieņem nekādu lēmumu, tad viņu turpmākās attiecības ir apspriežamas ar zemes īpašnieku pēc Civillikuma noteikumiem par zemes nomu, kas būtībā nozīmē to, ka nomas tiesisko attiecību saturs ir abu pušu ziņā un nav vairs nekādu noteiktu ierobežojumu no valsts puses," norāda Tieslietu ministrijas Vispārējo civiltiesību nodaļas vadītāja Zanda Zauere.
Tādējādi jaunais regulējums var radīt ne tikai iespēju daudzdzīvokļu mājām atbrīvoties no važām, bet arī risku daļai nonākt vēl lielākās ligās, jo 6% nomas maksas griestu vairs nebūs. Viršu ielas mājas piemērs liecina, ka pašlaik zemes saimnieki ir gatavi to pārdot, bet mājai nav varēšanas un gribas pirkt. Māra Vernava teic, ka zemi jau pirms gada piedāvājusi par kadastrālo vērtību - 256 000 eiro.
"Jā, es labprāt. Es viņiem piedāvāju šo variantu. Bet, dabīgi, tā nav tāda summa, ko var [samaksāt]. Tā, ar ko mēs komunicējām, man teica, ka viņa netaisās 12 gadus izmaksāt, nezinot, dzīvos tai mājā vai nedzīvos. Tā tas ir," saka Māra Vernava.
Viršu iela 1 (foto: Edgars Kupčs)
Ar jaunā likuma pieņemšanu gan neies tik viegli, prognozē Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis: "Zemes īpašnieki jau ir izteikuši savas domas, ka viņi atsevišķos gadījumos ir iegādājušies zemi ar cerību nākotnē kaut ko nopelnīt, tas ir bijis kā investīciju objekts. Tagad par lētu naudu to atsavināt viņi nav ar mieru."
"Skatoties no dzīvokļu īpašnieku puses, es arī nepiekrītu, ka šeit varētu būt kaut kādas augstas maksas, jo jau seši procenti kadastrālā vērtība, ko tagad dzīvokļu īpašnieki praktiski piespiedu veidā maksā, man liekas, tas ir jau ļoti labs investīciju darījums, un vēl ļoti augstas pirkuma maksas, kad praktiski dzīvokļa īpašniekus šis dalītais īpašums noliek kaut kādā ķīlnieka situācijā, arī nav samērojams un taisnīgs," norāda Ģirts Beikmanis.
Tāpat valstij būtu jānosaka kārtība, lai daudzdzīvokļu mājām tiek garantēti aizdevumi zemes izpirkumu gadījumos, citādi var veidoties situācijas, kādas tās pašlaik ir ar siltināšanu - bankas var noteikt, ka reģionam nav perspektīvas, tāpēc kredītus nedot.
Sākotnēji gan Tieslietu ministrija pētījusi arī iespējas, ka zemi, kuras vērtība lēšama ap 200 miljoniem eiro, varētu izpirkt valsts. Taču tādai idejai bijuši tiesiski trūkumi, bet pats būtiskākais - tradicionālā atziņa, ka budžetā nav tādas naudas. Tā vietā tiek piedāvāts, ka valsts un pašvaldības uzņemsies administratīvās izmaksas ap septiņu miljonu apmērā.
FAKTI PAR DALĪTO ĪPAŠUMU
- 3677 daudzdzīvokļu mājas (10% no visiem daudzdzīvokļu namiem) atrodas uz 7354 zemes vienībām;
- 110 970 dzīvokļi;
- kopējā kadastrālā vērtība - līdz 180 miljoniem eiro;
- kopējā tirgus vērtība - līdz 240 miljoniem eiro.
AVOTS: Tieslietu ministrija
SITUĀCIJA RĪGĀ
- no SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" pārvaldītajām 4300 daudzdzīvokļu mājām dalītā īpašuma statuss ir 1200 ēkām;
- no 170 000 klientu (dzīvokļu īpašnieku) 73 000 saņem zemes nomas maksas rēķinus;
- vidējā zemes nomas maksā 2015.gadā ir 4,79 % no zemes kadastrālās vērtības.
AVOTS: "Rīgas namu pārvaldnieks"
