Īstenības izteiksme 15 minūtēs

Bērnu vecākiem par privātajiem bērnudārziem tagad jāpiemaksā vairāk

Īstenības izteiksme 15 minūtēs

Šobrīd apzināta un aizsargājama ir tikai piektā daļa dižkoku

Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanā arvien valda haoss

Daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanā arvien valda haoss, cer uz iedzīvotāju sasparošanos

Daudzdzīvokļu dzīvojamo namu pārvaldīšanas nodrošināšana pienācīgā kvalitātē jau ilgāku laiku ir sāpīgs jautājums.

Atšķirībā no kaimiņvalstīm – Lietuvas un Igaunijas –, kur šādās mājās esošo dzīvokļu īpašnieku pārvaldīšanā nodots ap 90% daudzdzīvokļu namu, Latvijā dzīvokļu īpašnieki savā pārvaldīšanā pārņēmuši vien aptuveni 21% privatizēto namu. Tomēr konflikti starp dzīvojamo māju pārvaldniekiem un dzīvokļu īpašniekiem nav retums, tāpat arī gadījumi, kad daudzdzīvokļu namu iemītniekiem rodas šaubas par pārvaldnieka godaprātu. Efektīvu kontroles mehānismu šajā jomā nav.

Apsaimniekotāju darbs mēdz radīt daudzus jautājumus

Gandrīz 70% Latvijas iedzīvotāju mīt daudzdzīvokļu dzīvojamajās mājās – privatizētās vai jaunuzceltās. Tas nozīmē, ka divas trešdaļas iedzīvotāju savas dzīvojamās mājas pārvaldīšanu ir uzticējuši kādam citam – pašvaldības izveidotai vai privātai kapitālsabiedrībai, vai arī pašu dzīvokļu īpašnieku izveidotai biedrībai un katru mēnesi maksā pārvaldniekam, kas absolūtajā vairākumā gadījumu ir arī starpnieks norēķinos par visiem komunālajiem pakalpojumiem.

Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu tieši pārvaldnieka obligāti veicamajos pienākumos ietilpst dzīvojamās mājas uzturēšana.

Tomēr iedzīvotājiem par to, cik godprātīgi pārvaldnieki pilda savus uzdevumus, ir daudz jautājumu.

„Apsaimniekotāji nesniedz atskaiti, kur tiek izlietoti apsaimniekošanas maksājumi. Jau pagājuši vairāk nekā četri mēneši šajā gadā, bet apsaimniekotāji nav snieguši rakstisku atskaiti, kur izlietota apsaimniekošanas nauda un uzkrājuma fonda nauda. Mēs, dzīvojot konkrētā mājā, neredzam, ka būtu veikti kaut kādi darbi, ka būtu radīta pievienotā vērtība," tas ir citāts no vēstules, ko Latvijas Radio saņēma no Pārdaugavā mītošā Puriņa kunga.

Vēl sāpīgāka pieredze ar, iespējams, negodprātīgu pārvaldīšanas pakalpojumu sniedzēju ir dzīvokļu īpašniekiem no Duntes ielas 28. nama Rīgā. Pirms dažiem gadiem viņu likstas ar SIA „Namu apsaimniekošana” kļuva par iemeslu, kādēļ Saeima mainīja likumus, paredzot tajos iespēju dzīvokļu īpašniekiem norēķināties ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem bez pārvaldnieka starpniecības.

Tiesa gan, Duntes ielas 28. namā dzīvojošajiem tas neko nepalīdzēja, stāsta viena no mājas iedzīvotājām – Katerīna Sniedze. „Savulaik mēs iesniedzām pieteikumu policijā ar lūgumu uzsākt kriminālprocesu. Tika sākta tā dēvētā resoriskā pārbaude, kuras rezultātā mēs pēc pusgada saņēmām policijas atbildi, ka kriminālprocess netiks uzsākts. Mums bija aptuveni 50 000 latu vai eiro, es vairs neatceros, parāds. Lielākā daļa bija parāds „Rīgas siltumam”, neliela daļa bija „Rīgas ūdenim”. Un mēs šos parādus atkal sadalījām uz dzīvokļiem un esam paši viņus nomaksājuši. Bija daļa, kas bija maksājuši „Namu apsaimniekošanai” un tā nebija naudu samaksājusi. Bija daļa, kas savulaik viņiem bija palikuši parādā, tie ir ieguvēji, jo samaksāja tikai vienu reizi. Bet lielākā daļa ir samaksājuši divreiz, viņiem bija tiesības iesniegt kreditoru prasījumu. Varbūt kāds ir to izmantojis, bet, cik es saprotu, lielākā daļa to nav darījusi, jo maksātnespējas procesā mēs kā nenodrošinātie kreditori neatgūtu praktiski neko," norādīja Sniedze.

Šajā gadījumā namu apsaimniekoja privāta kompānija, uz kuru pirms pāris gadiem krita aizdomas par naudas atmazgāšanas pakalpojumu izmantošanu.

Grēko arī pašvaldībām piederošās namu pārvaldes

Tomēr, kā pērn, veicot revīzijās astoņās pašvaldībām piederošās dzīvojamo namu pārvaldīšanas kompānijās, secinājusi Valsts kontrole (VK),

arī vietvarām piederošās kapitālsabiedrības ar iedzīvotāju samaksāto naudu mēdz rīkoties negodprātīgi vai neefektīvi.

Lūk, tikai daži no piemēriem:

SIA „JK Namu pārvalde” māju tāmēs bez izsekojama pamatojama iekļauti izdevumi remonta darbiem 606 746 eiro apmērā;

Iegādājusies un klientiem un bankām nodevusi dāvanu kartes 171 eiro apmērā; iegādājusies ziedus, pušķus, ziedu kompozīcijas 5443 eiro apmērā, kā arī rīkojusi kolektīvos pasākumus darbiniekiem vismaz 5039 eiro apmērā.

SIA „Talsu namsaimnieks” dubultā ir iekasējusi komunālo pakalpojumu maksājumu iekasēšanas izmaksas, tās iekļaujot gan apsaimniekošanas maksā, gan gūstot ieņēmumus 45 536 eiro apmērā no komunālo pakalpojumu sniedzējiem.

SIA «Liepājas namu apsaimniekotājs” māju pārskatos ir iekļāvusi nepamatotas izmaksas par zālāja pļaušanu 6740 eiro apmērā, kā arī, slēdzot līgumus par zāles pļaušanu, nav ievērojusi Publisko iepirkumu likuma prasību par iepirkuma procedūras piemērošanu.

Nami noveco un to uzturēšana nereti palikusi novārtā

Atbilstoši likumam ikvienam daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldniekam ir jābūt reģistrētam, taču kā secinājusi VK, reģistrā iekļauto datu atbilstība faktiskajai situācijai netiek pārbaudīta, un pat trešdaļa no VK revīzijas izlasē iekļautajām pašvaldību kapitālsabiedrībām šajā reģistrā nebija reģistrējušās. Situāciju daudzdzīvokļu namu apsaimniekošanas un uzturēšanas jomā vēl skaudrāku dara fakts, ka četras piektdaļas no privatizētajām daudzdzīvokļu mājām dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši savā valdījumā.

„Bieži vien ir arguments, ka mēs nepārņemsim, kamēr māju nesavedīs kārtībā. Tas būtībā ir destruktīvs arguments, jo to var izdarīt tikai par pašu īpašnieku līdzekļiem, neviens cits jau nenāks viņu mājā.

Tajā pašā laikā arī pašvaldībai un pārvaldniekam jau kopš 2009. gada ir diezgan plaši instrumenti, ja ne gluži ietvert izdevumus pārvaldīšanas maksā, tad vismaz satāmēt un pastāstīt dzīvokļu īpašniekiem, kādi darbi ir konkrētajā mājā jāveic," stāsta par mājokļu politiku atbildīgās Ekonomikas ministrijas (EM) Būvniecības un mājokļu politikas departamenta direktora vietnieks Mārtiņš Auders.

Padoma, kā panākt, lai iedzīvotāji aktīvāk iesaistītos dzīvojamo māju pārvaldīšanā, nav arī Saeimas Valsts pārvaldes komisijas Mājokļa jautājumu apakškomisijas priekšsēdim Jānim Tutinam ("Saskaņa"). Esošā situācija esot visai skumja. „Ir tādas mājas dažās pašvaldības, kur nav pat izvēlēts ar visas mājas piekrišanu mājas vecākais. Nav cilvēka, ar ko namu pārvaldnieks vestu sarunas par mājai nepieciešamo uzturēšanu," saka Tutins.

Viņaprāt, pie šī jautājuma risināšanas jāķeras valstiskā līmenī, jo līdzšinējā pieredze liecina, ka atstājot to pašplūsmā, dzīvojamā fonda stāvoklis turpinās pasliktināties, jo patlaban par mājas neuzturēšanu pienācīgā stāvoklī pie atbildības var saukt tikai denacionalizēto namu īpašniekus. „Tur var tiešām uzlikt vai nu soda naudas, vai piemērot administratīvo sodu par nepienācīgu uzturēšanu. Visas pārējās kategorijas ir tādā puspakārtā stāvoklī. Ieviest vienotu sistēmu šajā situācijā būtu pilnīgi nepieciešams, lai būtu zināmi skaidri noteikumi," norāda Tutins.

Viņš vērš uzmanību uz to, ka pat gadījumos, kādi šogad jau vairākkārt piedzīvoti galvaspilsētā Rīgā, kur daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas nonākušas avārijas stāvoklī, nav neviena atbildīgā.

„Skatoties uz visu šo jautājumu klāstu, ir viens liels, liels, dziļš mežs. Dzīvojamais fonds ar katru gadu noveco, un tas, kāds viņš būs pēc desmit vai divdesmit gadiem…tās avārijas stāvoklī esošās mājas, ko konstatē pašvaldību būvvaldes. Viņu kompetence ir izanalizēt, kādā stāvoklī ir šīs mājas un uzrakstīt iedzīvotājiem zīmīti, viņus brīdināt. Tālākas kompetences būvvaldei likumā nav noteiktas," atzīmē Tutins.

Auders uzsver, ka atbildība par mājas uzturēšanu gulst kā uz pārvaldīšanas pakalpojumu sniedzēju, tā uz dzīvokļu īpašniekiem. „Ir dzirdēts arguments, ka ir nepieciešama dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, lai lemtu par nepieciešamajiem izdevumiem. Tā tas nebūt nav. Pārvaldniekam ir dotas diezgan plašas pilnvaras vizuāli apsekot, tehniski pārbaudīt un satāmēt visus veicamos darbus, un attiecīgi piestādīt iedzīvotājiem. Tas nebija jādara vienā gadā. Noteikumi ir spēkā no 2009. gada, un tas nozīmē, ka viņiem tādas tiesības ir jau kopš 2009. gada," pauž Auders.

Proti, tīri teorētiski ikvienam daudzdzīvokļu dzīvojamam namam būtu jāsastāda plānoto darbu saraksts un tāme. „Pārvaldniekam ir pienākums aprēķināt visus izdevumus, kas ir veicami konkrētajā mājā, tos satāmēt un piestādīt īpašniekiem, kam ir dota izvēle – pārņemt mājas pārvaldīšanu, sagatavot pretpiedāvājumu vai arī akceptēt šādu pārvaldīšanas maksu," saka Auders. "Ja īpašnieki neko neatbild un nav pārņēmuši mājas pārvaldīšanas tiesības, ir jāstājas spēkā satāmētajiem izdevumiem un noteiktajai pārvaldīšanas maksai. Tas tā ir teorijā, bet praksē droši vien ir tā - tas pats „Rīgas namu pārvaldnieks” bieži vien neparedz visus nepieciešamos izdevumus, kādi šai mājai būtu vajadzīgi," norāda EM pārstāvis.

PVN ieviešana var mainīt attiecības ar māju apsaimniekotājiem

Ģirts Beikmanis, kura vadītā Latvijas Namu pārvaldnieku un apsaimniekotāju asociācija apvieno 38 namu pārvaldīšanas pakalpojumu sniedzējus, tostarp arī lielākajās pašvaldībās esošos vietvarām piederošos daudzdzīvokļu dzīvojamo namu pārvaldniekus, cer, ka stāvokļa uzlabošanos varētu sekmēt pārvaldīšanas pakalpojumu aplikšana ar pievienotās vērtības nodokli (PVN). To plānots sākt jau ar šā gada 1. jūliju:

„Ja pārvaldnieks dara slikti savu darbu, nedod atskaites vai varbūt izšķērdīgi rīkojas ar īpašnieku naudu, tad šāds pārvaldnieks ir jāatlaiž un jāpieņem darbā tāds pārvaldnieks, kuram uzticas," atzīmē Beikmanis.

Dzīvokļu īpašnieki tagad ir nonākuši izvēles priekšā – veidot dzīvokļu īpašnieku biedrības, kam 21% lielais nodoklis nebūs jāmaksā.

„Tādā gadījumā, ja mēs esam neliela biedrība, mēs, apsaimniekojot savas mājas – vienu, divas, trīs, protams, varam iekļauties šajā apgrozījumā un tad mums nav jāmaksā PVN," norāda Beikmanis.

Tāpat PVN ieviešana ir labs iemesls izvērtēt, kādus tieši pakalpojumus izvēlēties. Gadījumos, kad daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas pārvaldnieks pats nodrošina dažādu ar nama uzturēšanu saistītu pakalpojumu sniegšanu, piemēram, kāpņu telpu uzkopšanu vai jumtu remontu, tā izmaksas tiek iekļautas pārvaldīšanas maksā, kura tādēļ pieaug. Attiecīgi – arī nodoklis, kas maksājams par pārvaldīšanas pakalpojumu, būs lielāks.

Tādēļ citviet pasaulē izplatīta ir prakse, ka pārvaldīšanas pakalpojumu sniedzējs šādu uzturēšanas pakalpojumu izpildi uztic citiem.

Beikmanis domā, ka drīzumā šāda prakse kļūs arvien izplatītāka arī Latvijā. „Īpašniekiem pašiem jārunā ar savu pārvaldnieku, jāskatās, kādas būs izmaiņas maksājumos. Ir iespējams dažādi organizēt pārvaldīšanu – kā atsevišķu pakalpojumu, kopā ar servisa pakalpojumiem kā sētnieks, iekšējo tīklu apkalpošana, visādi remontdarbi, projekta vadība…Ja būs pieprasījums, ka tirgū turpmāk ir nepieciešams tikai šis menedžera jeb pārvaldnieka pakalpojums, varbūt būs tādi uzņēmumi, kas veiks tikai pārvaldīšanu. Latvijā pilnīgi saprotamu iemeslu dēļ, kamēr bija šis atbrīvojums no PVN, zem pārvaldīšanas pakalpojumiem „pavilka” visus servisa pakalpojumus apakšā, lai cilvēkiem būtu lētāk. Teorētiski mēs varējām teikt, ka arī uzkopšana ir tā pati pārvaldīšana, ka kādu ventili nomainīt – tā ir pārvaldīšana. Tas bija tikai viena iemesla dēļ – lai cilvēkiem būtu lētāk," secina Beikmanis.

Rosina iedzīvotājiem veidot biedrības

Sniedze, balstoties uz Duntes ielas 28. nama iedzīvotāju rūgto pieredzi, iesaka apsvērt arī likumdošanas izmaiņu nepieciešamību. „Protams, ir vajadzīgs kontroles mehānisms. Likumdošanā vajadzētu iestrādāt, ka pārvaldniekiem ir skrupulozāk un nevis reizi gadā, bet reizi ceturksnī jāsūta atskaites dzīvokļu īpašniekiem un jāatskaitās par naudas plūsmas izmantošanu. Un, iespējams, ir jānosaka, ka apsaimniekotājiem ir jāizveido atsevišķi bankas konti katrai atsevišķai mājai. Tas ir, nevis jāber visa nauda iekšā vienā bedrē, bet gan jāsadala," saka Sniedze.

Savukārt iedzīvotājiem, viņasprāt, ir vērts apsvērt biedrības izveidi, kas nebūt nenozīmē, ka turpmāk kādam no dzīvokļu īpašniekiem būs jāorganizē sētnieku darbs un remonti, saka Sniedze, uzreiz gan piebilstot, ka šāds risinājums ir piemērotāks daudzdzīvokļu namiem, kuros ir daudz dzīvokļu.

„Tas veids, ko mēs esam izvēlējušies, droši vien ir labākais priekš īpašniekiem, jo visa nauda iet uz biedrības norēķinu kontu. Mēs esam noslēguši līgumu ar uzņēmumu, kas ir specializējies apsaimniekošanas pakalpojumu sniegšanā, jo, protams, biedrības valdes locekļi ir tie paši dzīvokļu īpašnieki, kuri par savu darbību nesaņem nekādu atlīdzību. Šim uzņēmumam mēs maksājam fiksētu maksu," atzīmē Sniedze.

Pagaidām visi konflikti starp dzīvojamo namu pārvaldītājiem, neatkarīgi no to juridiskās formas un tā, kam pieder pārvaldīšanas pakalpojumu sniedzējs, risināmi civiltiesiskā kārtībā. EM teic, ka šādu gadījumu ir gana daudz, taču datus par tiesvedību skaitu un to iznākumu neapkopo. Neko daudz labāku par atgādinājumu, ka katrs pats savas laimes kalējs, amatpersonas pagaidām piedāvāt nevar, un esošās sistēmas pārskatīšana pagaidām netiek plānota. Tādēļ daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās mītošajiem nekas cits neatliek, kā rosīties pašiem, izvērtēt, vai apmierina esošā pārvaldnieka pakalpojumu cenas un kvalitātes samērs, un, iespējams, raudzīties pēc labāka risinājuma.

Ziņu analīze
Ziņas
Jaunākie
Interesanti