«Nolikto atslēgu princips» – kam būs jānes smagā hipotekāro kredītu nasta?

Šķiet, ka „nolikto atslēgu princips”varētu kļūt par vienu no šī gada aktuālākajiem diskusiju tematiem. Vienaldzīgo praktiski nav, un viedoklis, ko vajadzētu darīt, ir katram, turklāt politiķi, sajutuši šā rudens vēlēšanu elpu, ir īpaši gatavi ieklausīties sabiedrības viedoklī.

«Nolikto atslēgu princips» bankas padarīs agresīvākas

Parādnieks atdod ieķīlāto īpašumu un līdz šim samaksāto, bet banka nepiedzen atlikušo kredīta summu - tā var vienkāršoti raksturot tā dēvēto „nolikto atslēgu principu”, par kuru diskusijas nu uzvirmojušas ar jaunu spēku. „Nolikto atslēgu principu” mēģināts ieviest jau vairākkārt, un pēdējais mēģinājums ir maksātnespējas likumdošanā, kas šobrīd tiek skatīta Saeimā otrajā lasījumā.

„Nu, par to nolikto atslēgu principu es domāju, ka būtu labi, ja tāda iespēja būtu dota. Jo pašlaik arī atsevišķas bankas to piedāvā,” saka Ramona Rupeika-Apoga, Latvijas Universitātes Ekonomikas un vadības fakultātes Finanšu katedras ekonomikas doktore, asociētā profesore. Tomēr ne visiem gadījumiem šādu principu var piemērot un nez vai šis princips varētu kalpot kā viens risinājums pilnīgi visiem kredītu ņēmējiem. „Es domāju, ja cilvēks tiešām grib jaunu dzīvokli, māju, tāds princips nav slikts… …sanāk ka „nolikto atslēgu princips” komercbankām ir bīstams, jo viņi ņem īpašumu, kura vērtība kritīsies,” uzsver Rupeika-Apoga.

Tādēļ nav brīnums, ka skaļākie iebildumi pret iespēju ieviest „nolikto atslēgu principu”, izskan tieši no komercbanku puses. Piesaukts tiek gan tas, ka „nolikto atslēgu princips” veicināšot tiesisko nihilismu, ierādot iedzīvotajiem, ka parādus var nesamaksāt, gan tas, ka bankām nākšoties mainīt kredītu nosacījumus, lai kompensētu milzīgo risku. Līdz ar to Latvijā iestāsies bezmaz vai jauna ekonomiskā krīze un pie kredītiem netiks lielākā daļa. Komercbanku asociācijas vadītājs Mārtiņš Bičevskis skaidro, ka tiesības atdot īpašumu liks bankām ātrāk un agresīvāk iekasēt maksu par risku un plānoto peļņu.

Šobrīd, pēc Komercbanku asociācijas teiktā, riski procentu likmēs neparādās. Riski esot iekļauti tieši tajā, ka kredīta devējs ir aizsargāts un kredīta ņēmējs ir personīgi atbildīgs par kredīta atmaksāšanu.

Līdzīgu ainu zīmē Ramona Rupeika-Apoga - bankas, ja tām nāksies izsniegt visus kredītus iekļaujot „nolikto atslēgu principu”, risinājumu izdomāšot, tikai patērētājiem tas varētu arī nepatikt. „Un tad sanāk kāds risinājums - pirmā iemaksa lielāka un komercbanka var novērtēt dzīvokli ļoti zemu un kā ķīlu ņemt ļoti minimālu vērtību. Ja tagad tirgus vērtība būtu 30 000 eiro, tad paņemt piemēram, 10 000 eiro. Tad, ja kredītu nevarēs atdot, komercbanka dabūs dzīvokli atpakaļ un viņš bija tik zemu novērtēts, ka banka nezaudēs,” skaidro Rupeika-Apoga.

«Nolikto atslēgu princips» praksē – lielāka pirmā iemaksa

Ja lielākajai daļai banku diskusijas par nolikto atslēgu principu vēl ir teorētiskas, „Citadele banka” to jau piedāvā saviem klientiem, turklāt jau vairākus gadus. „Banka „Citadele” piedāvā šādu kredīta produktu kopš 2011. gada jūnija. Mēs esam pirmie Baltijas valstīs un šobrīd arī vienīgie,” saka „Citadele bankas” privātpersonu kreditēšanas daļas vadītāja Baiba Lojāne.

„Citadelē” kredītu ņēmēji var izvēlēties - ņemt hipotekāro kredītu ar tādiem pašiem nosacījumiem, kā citās bankās, vai izvēlēties hipotekāro kredītu ar iekļautu nolikto atslēgu principu. „Citadelē” šo kredītu dēvē par „jauno hipotekāro kredītu”, un tā nosacījumus skaidro Baiba Lojāne.

Klientam ir tiesības kredīta līguma laikā, nododot īpašumu bankai, pilnībā dzēst saistības. Tā ir papildu drošība klientam, kuru klients var izmantot nepaskaidrojot bankai pie jebkādiem apstākļiem, kad vien to vēlas. „Nosacījumu ziņā atšķīrās tikai ar to, ka ir lielāka pirmā iemaksa. Ja, piemēram, standarta kredīta gadījumā tie ir 10-15%, tad jaunā hipotekārā kredīta gadījumā tie ir 20-30 %. Jā, tā nešķiet tik liela starpība, bet iedzīvotājiem ar pirmo iemaksu mēdz būt problēmas, tāpēc pirmās iemaksas apjoms ir ļoti būtisks,” norāda Lojāne.

To, ka šādi kredīti bankai ir ar lielāku risku, atzīst arī „Citadele”, bet vēl neviens no izsniegtajiem kredītiem nav beidzies ar bankā atdotām  atslēgām. Tiesa, šo pakalpojumu pārsvarā izvēlās tieši pārtikušāki klienti, kas pērk īpašumus tā dēvētajos jaunajos projektos. „Pārsvarā izvēlas šo produktu, iegādājoties dzīvokļus jaunajos projektos, jo tur šī līdzdalība ir mazāka - standarta gadījumā līdz 90 %, bet jaunā hipotekārā kredīta  gadījumā - 70% no iegādes vērtības. Sērijveida dzīvokļu tirgū līdzdalība ir lielāka un tāpēc, manuprāt, cilvēki, kas iegādājas īpašumu vecajā segmentā, tur šis produkts ir mazāk populārs, jo līdzdalība ir nepieciešama lielāka,” norāda Lojāne. 

Var noprast, ka, ja būtu iespēja nodrošināt pirmo iemaksu prasītajā apjomā, hipotekāro kredītu ar iespēju vienkārši atdot atslēgas izvēlētos lielākā daļa klientu, kas šobrīd ņem hipotekāro kredītu.

Īpašuma vērtības noteikšanai maza nozīme uz tā iespējamo cenu nākotnē

Vēl tie, kas šobrīd ņem vai kādreiz ir ņēmuši hipotekāro kredītu, ir piedzīvojuši to, ka ir nepieciešams īpašuma vērtējums, pēc kura vadoties,  banka arī izsniedz kredītu. Kā tiek lēsta nekustamā īpašuma vērtība un vai tas varētu palīdzēt noteikt mājokļa vērtību atslēgu atdošanas gadījumā, jautājām īpašuma vērtētājiem. Nekustamo īpašumu kompānijas „Balsts” valdes loceklis un vērtēšanas daļas vadītājs Ingars Kalniņš skaidro, kā praktiski tiek uzzināta īpašuma vērtība. Vispirms vēršas klients, tad no pasūtītāja tiek iegūti dokumenti par īpašumu - tā apgrūtinājumiem, izmēriem, ierobežojumiem. Bruņoti ar dokumentiem un zināšanām, kā īpašums izskatās dabā, nekustāmā īpašuma vērtētāji ķeras pie kalkulatora. „Atkarībā no tā, kas tas ir par īpašumu, tiek alīdzināts, koriģēts, izejot uz īpašuma tirgus vērtību,” klāsta Kalniņš.

Kā skaidro Kalniņš, šī vērtība reizēm atšķiroties no tā, uz ko cer īpašuma saimnieki, jo vērtētāji savu darbu balsta uz reāliem darījumiem. Cik noderīgs ir šāds vērtējums, prognozējot īpašuma nākotnes cenu? Pēc pašu vērtētāju teiktā - ne pārāk. „Pirmie vārdi šajā definīcijā ir datumā aprēķināta cena, (..)mēs aprēķinam vērtību uz šo vērtēšanas datumu,” saka Kalniņš.

Teorētiski gan ir iespējams rēķināt arī īpašuma potenciālo cenu nākotnē, bet tas šobrīd netiek darīts.

Eksperte: Atļaut nemaksāt kredītu – negodīgi pret bankām

Bet diskusijā par „nolikto atslēgu principu” kredīti, kurus izsniegtu pēc likuma spēkā stāšanās, ir tikai daļa no problēmas. Daudz sāpīgāka un lielāka ir jau izsniegto kredītu daļa, kuru arī ir vēlme pakļaut šim „nolikto atslēgu principam”. Proti, tie, kas šobrīd ir atslēgas pametuši Latvijā, bet paši devušies vai nu uz ārzemēm vai uz ēnu ekonomiku. Viņi varētu atgriezties Latvijā un legālajā ekonomikā pēc parādu piedošanas. Tomēr, kā norāda Bičevskis, rodas jautājums par to, cik tas ir godīgi pret pārējiem kredītu ņēmējiem, kas godīgi maksājuši.

Vēl bankām ieviešot „nolikto atslēgu principu” liels risks saistās ar to, ka parādnieki varētu to izmantot, lai tiktu vaļā no kredīta, kas līdz šim, zobus sakožot, maksāts. Ņemot vērā, ka, piemēram, pēc „Latio” datiem, joprojām cena par sērijveida dzīvokļa kvadrātmetru šobrīd ir ap 600 eiro, kas vēl pat netuvojas trekno gadu maksimumam - vairāk nekā 1600 eiro par kvadrātmetru -, gluži loģiski - daudzi, kuru kredīti ņemti pēc trekno gadu cenām, vienkārši atdos atslēgas un tā atbrīvosies no milzīgā kredītmaksājuma, uzskata Rupeika-Apoga.  „Ja klientiem tas tiks piedāvāts, lielākā daļa, kam ir lielie kredīti, tos īpašumus atgriezīs un bankas būs mīnusos. Tas nav godīgi attiecībā pret bankām. Bankas ir vajadzīgas lai ekonomika attīstās, mēs nevaram nogremdēt bankas!” saka Rupeika–Apoga.

Var pieteikt arī maksātnespēju

Diskusiju karstumā gan piemirstas, ka „nolikto atslēgu princips” nav vienīgais veids, kā atbrīvoties no parādiem, ja tos vairs nav iespējams samaksāt. Nu jau ilgāku laiku pieejams ir maksātnespējas process, kura beigās arī cilvēks iegūst, tā teikt, „baltās lapas situāciju” - īpašumu nav, bet parādi arī ir norakstīti.

Latvijā šis maksātnespējas process fiziskām personām esot samērā vienkāršs, skaidro Andris Daugaviņš. „Galvenā kļūda, ko parādnieki ar neatmaksājamiem parādiem pieļauj - pie maksātnespējas ķeras pārāk vēlu. Tad, kad jau kreditori ir izsolījuši ķīlas. Sodi un procentu maksājumi ir kāpinājuši parādnastu un parādniekam tiešām ir palikuši tikai un vienīgi parādi,” saka Daugaviņš.

Cīņā ar maksātnespējīgo parādiem, pēc Daugaviņa teiktā, „nolikto atslēgu princips” būtu atbalstāms, jo tas liktu daļu atbildības uzņemties arī bankām.

Cik liela ir darījuma pušu atbildība par „trekno gadu” dzīrēm uz parāda un kā ņemsim hipotekāros kredītus nākotnē - šobrīd jautājums ir Saeimas deputātu rokās. Un kuras no iesaistījām pusēm lobijs bijis stiprāks, varēs uzzināt, kad Fizisko personu maksātnespējas likumu skatīs trešajā, galīgajā lasījumā.

4 komentāri
Juris
Lielbritānijā arī pastāv šis pats "nolikto atslēgu princips", bet pirmā iemaksa ir tikai 5%. Gan jau Latvijā arī tas pats būs, kad neviens vairs neņems hipotekāros kredītus šīs nesamērīgi uzskrūvētās pirmās iemaksas summas dēļ. Risinājums ir viens - bankas pārstāvim ir reāli jāizvērtē īpašuma reālā tirgus vērtība. Bet rodas tāda sajūta, ka bankas Latvijā kārtējo reizi grib "uzvārīties" nedarot neko.
Grrr
Jau tagad bankas vairs tipiski nepiedāvā 10% pirmās iemaksas kredītus vispār, tuvāk pie 20-30%, bez visām noliktajām atslēgām (noskaidrots, konsultējoties ar savu banku un arī vērtētāju). Ja Citadele banka var atļauties sniegt šādus kredītus (ar 20-30% un nolikto atslēgu principu), tad tas ir indikators, ka citas bankas vienkārši žmiedzās. Pat kā kredītņēmējs, kuram joprojām ir hipokredīts bankā, uzskatu, ka neskatoties uz norādītajiem riskiem, būs labāk, ja mums neradīsies jauns dzīvokļa cenu burbulis.
MsQ
Labs kopsavilkums par iespējamām izmaiņām hipotekārajā kreditēšanā. Tomēr vēl aizvien nav līdz galam pateikts, kas būs patiesie ieguvēji, ja šo likumu "dabūs cauri". Ja notiks, kā šeit plānots, tad iedzīvotājs "parastais" vairs nevarēs atļauties ņemt vai maksāt esošos kredītus, bet izvēlēsies īrēt => dzīvokļu īres cenas kāps => izsolēs īpašumus iegādāsies tie, kam ir skaidra nauda => iedzīvotājs "parastais" maksās vairāk gan par kredītu, gan dzīvokļa īri => Bankas fiksēs zaudējumus un vairs nevarēs pietiekami nopelnīt no kredītiem un cels cenas citiem produktiem vai arī beigs savu darbību Latvijā. Kam to vajag?
Laukakmens
Ko nozīmē "Bankas nevarēs pietiekami nopelnīt"? Pērn vien banku kopējā peļņa Latvijā bijusi 246 miljoni (!!!) eiro. Vidēji vairāk nekā 100 latu uz katru iedzīvotāju. Ja nopelnīs mazāk, piemēram, 100 miljonus eiro, tā būs jau "nepietiekama" peļņa? Nu nekas, tad atvērsim ziedot.lv kontu...
Pievienot komentāru
Komentēt vari ar kādu no saviem sociālo mediju profiliem
Ziņu analīze
Ziņas
Jaunākie
Interesanti