Politiķu darba kārtībā nonākuši vismaz divi jautājumi, kuru atrisināšana atstās būtisku ietekmi uz nekustamo īpašumu, pirmkārt, jau mājokļu tirgu. Uzņēmēji uzstāj uz termiņuzturēšanās atļauju saņemšanas nosacījumu mīkstināšanu, bet situācija hipotekārās kreditēšanas jomā liek meklēt precīzāku veidu, kā ieviest "nolikto atslēgu" principu.
Valsts zemes dienestā, kur tiek apkopoti dati par Zemesgrāmatās reģistrētajiem darījumiem ar nekustamajiem īpašumiem, situāciju nekustamo īpašumu tirgū raksturo kā stabilu. Tomēr nekustamo īpašumu biznesā iesaistītie arvien skaļāk runā par to, ka situācija pasliktinās.
Uzņēmējs: "Nolikto atslēgu" principa ieviešanai ir dramatiskas sekas tirgū
Nekustamo īpašumu kompānijas "Balsts" vadītājs Aigars Zariņš uzskata, ka situācija nekustamo īpašumu nozarē pasliktinājusies pērn pieņemto politisko lēmumu dēļ. "Ir divi tādi noteicošie faktori. Viens ir šī termiņuzturēšanās atļauju programma. Otrs ir grozījumi Maksātnespējas likumā, kas paredz "noliktās atslēgas" principu un arī saīsinātus maksātnespējas termiņus. Tas Maksātnespējas likums, manuprāt, nav tas sarežģītākais jautājums, tur konkurence ar laiku visu noliks pa savām vietām. Proti, ko bankas šobrīd dara? Viņas ierobežo kreditēšanu, bet tur konkurence ar laiku visu saliks pa vietām," stāsta Zariņš.
Imigrācijas likuma norma, ar kuru investīciju sliekšņi termiņuzturēšanās atļauju iegūšanai apmaiņā pret ieguldījumiem nekustamajos īpašumos palielinājās līdz 250 000 eiro, stājās spēkā pērnā gada septembrī.
Savukārt Maksātnespējas likuma grozījumus, kas paredz tā dēvētā "nolikto atslēgu" principa ieviešanu, Saeima pieņēma neilgi pēc tam. Zariņš teic, ka šo lēmumu sekas nekustamo īpašumu nozare izjūt jau vairākus mēnešus.
"Skatoties uz cipariem, viņi patiesībā ir dramatiski. Janvārī, salīdzinot ar 2014. gada janvāri, ir krities par 22%. Pagaidām netiek vērots ļoti straujš cenu samazinājums kaut kādos konkrētos tirgus segmentos, bet pirmais ir darījumu skaita kritums, kas sākās jau pagājušā gada septembrī, kad tika mainīti uzturēšanās atļauju summu sliekšņi no 150 000 eiro uz 250 000 eiro.
Šī gada janvārī, salīdzinājumā ar 2014. gada janvāri, ir 22% kritums, bet salīdzinājumā ar pagājušā gada decembri – 26% kritums. Tas ir liels kritums, kam var sekot arī cenu samazinājums," norāda Zariņš.
Pavisam nelāgā situācijā, saskaņā ar Zariņa teikto, ir nonākuši tie uzņēmēji, kas ieguldījuši lielus līdzekļus Rīgas centrā un Jūrmalā esošu projektu attīstīšanā.
Tiesa, saskaņā ar Zemesgrāmatu informāciju, vērienīgi darījumi ar nekustamajiem īpašumiem tiek reģistrēti teju katru nedēļu. Tā, piemēram, nedēļā no 26. janvāra līdz 1. februārim Zemesgrāmatā reģistrēts vairāk nekā 435 000 eiro vērts darījums ar dzīvokli Jūrmalā, Bulduru prospektā, kā arī vairāk nekā pusmiljonu vērts darījums ar ēku un zemi Garkalnes novadā. Vēl nedēļu iepriekš reģistrēts darījums ar nepilnus 400 000 eiro vērtu dzīvokli Jūrmalā. Gadu mijas nedēļā Mārupē notikuši pat divi vairāk nekā miljonu eiro vērti darījumi ar zemi un ēkām.
Palielinot ieguldījumu slieksni, termiņuzturēšanās atļauju tīkotāju skaits kardināli sarucis
Tomēr to, ka pēc termiņuzturēšanās atļauju iegūšanai nepieciešamā ieguldījumu sliekšņa paaugstināšanas būtiski samazinājusies trešo valstu pilsoņu interese par termiņuzturēšanās atļauju saņemšanu, apliecina arī Pilsonības un migrācijas lietu pārvaldes rīcībā esošie dati.
"Tad, kad jau cilvēkiem bija zināms, ka būs tādi grozījumi, tad katru mēnesi mums bija tik daudz pieprasījumu pēc uzturēšanās atļaujām, ka mūsu kapacitāte jau bija izsmelta, teiksim godīgi," stāsta pārvaldes priekšnieka vietniece Maira Roze. "Bet pēc 1. septembra ir kopā tikai 74 pieteikumi, kas iepriekš bija dažu dienu jautājums, jo iepriekš bija pāri pa 300 pieteikumiem vienā mēnesī," norāda Roze.
Termiņuzturēšanās atļauju saņemšanai nepieciešamā ieguldījumu sliekšņa pārskatīšanu, proti, samazināšanu, to nosakot 180 000 eiro apmērā, patlaban aktīvi lobē Latvijas Konkurētspējas attīstības fonds, ko izveidojuši vairāki ietekmīgi nekustamo īpašumu nozares uzņēmēji, būvnieki un baņķieri. Viņu iniciatīvu atbalsta arī lielākās uzņēmēju organizācijas.
Tikmēr valsts drošības iestādēs un Pilsonības un migrācijas lietu pārvaldē ierosinājumu samazināt termiņuzturēšanās atļauju saņemšanai nepieciešamo ieguldījumu slieksni, dodot iespēju šīs atļaujas saņemt tiem trešo valstu pilsoņiem, kas Latvijā iegādājušies vienu, divus vai trīs nekustamos īpašumus par vismaz 180 000 eiro, vērtē visnotaļ skeptiski.
"Grozījumu, kuri spēkā stājās 1.septembrī, mērķis bija tieši tāds - tikai dārgos īpašumus pārdosim ārzemniekiem," atgādina Roze.
Latvijas Banka: Termiņuzturēšanās atļaujas latiņa īslaicīgi jānolaiž valsts ekonomikas vārdā
Uzņēmēji, kas cenšas panākt termiņuzturēšanās atļauju programmas mīkstināšanu, atraduši sabiedroto Latvijas Bankas personā. Tiesa, kā uzsver Latvijas Bankas Monetārās politikas pārvaldes vadītājs Mārtiņš Bitāns, šāda Centrālās bankas nostāja nav saistīta ar bažām par nekustamo īpašumu vai būvniecības nozarēm.
"Latvijas Banka atbalsta šīs termiņuzturēšanās atļauju programmas nosacījumu mīkstināšanu. Bet kā īstermiņa risinājumu. Un tas galvenais arguments ir nevis tas, ka mūs ļoti uztrauktu tas, kas notiek nekustamo īpašumu tirgū šobrīd, kaut gan mēs redzam, ka arī ēku būvniecības apjomi pērnā gada nogalē samazinājās," saka Bitāns. "Bet tas nav galvenais iemesls, kāpēc mēs tieši šobrīd uzskatām, ka šīs programmas nosacījumus varētu mīkstināt.
Mūsu galvenais arguments ir valsts kopējais makroekonomiskais stāvoklis, nevis atsevišķu nozaru dinamika," viņš piebilst.
Bitāns norāda, ka termiņuzturēšanās atļauju programmas nosacījumu mīkstināšana būtu uzskatāma par īstermiņa risinājumu, kas izmantojams vien ierobežotā laika posmā.
Termiņuzturēšanās atļauju saņemšanas nosacījumu mīkstināšanas aizstāvji īpaši uzsver, ka šī programma dod darbu būvniecības nozarei.
Tomēr Latvijas Bankas Monetārās politikas pārvaldes vadītājs uzskata, ka šīs programmas nozīmi nevajadzētu pārspīlēt."Ja mēs skatāmies uz visu būvniecības nozari, tad dzīvojamo ēku būvniecība tajā nesastāda lielāko daļu. Tur ir rūpniecības ēkas, pārējās nedzīvojamās ēkas, līdz šim ir bijuši arī dažādi infrastruktūras projekti. Šobrīd mēs redzam, ka dzīvojamo ēku būvniecība samazinās, bet tas samazinājums notiek no diezgan augsta līmeņa, kas bija sasniegts 2013. gadā. Līdz ar to, es domāju, ka par tādu krīzi un izmisumu visā būvniecības nozarē mēs nevaram runāt," norāda Bitāns.
Liela vietējo iedzīvotāju interese par valsts galvojumu mājokļiem
Vietējā tirgū pieprasījums pēc mājokļiem ir gana liels. To apliecina mājokļu atbalsta programmā iesaistītās "Citadeles" bankas apkopotie dati – triju nedēļu laikā konsultācijām par iespējām saņemt valsts galvotu hipotekāro kredītu ir pieteikušies vairāk nekā 1800 interesentu.
"Ir pieprasījums. Pēdējās trijās nedēļās ir bijis 1800 interesentu, līdz tam - 300. Pieaugums ir vismaz sešas reizes," saka bankas "Citadele" Privātpersonu kreditēšanas daļas vadītāja Baiba Tētiņa.
Viņa lēš, ka, ņemot vērā valdības paredzēto finansējumu, valsts galvojums būs pieejams vien aptuveni 600 ģimenēm. Lielo interesi par valsts galvotajiem kredītiem, kas būs pieejams ģimenēm ar bērniem, Tētiņa saista ar banku prasīto pirmās iemaksas apmēru.
"Tā samazinātā līdzdalība ir tiešām ļoti svarīga iedzīvotājiem, un tas ir nepieciešams. Mēs esam parēķinājuši, ka, lai uzkrātu līdzekļus 25% līdz 30% līdzdalībai, iedzīvotājiem ir nepieciešami pieci līdz septiņi gadi. Savukārt, lai uzkrātu samazinātai – 10% līdz 15% līdzdalībai, pietiek ar pusotru vai diviem gadiem. Tas arī ir iemesls, kādēļ šī programma tik ļoti interesē iedzīvotājus," atzīmē Tētiņa.
Lielākas pirmās iemaksas bankas noteikušas, reaģējot uz jau pieminētajiem Maksātnespējas likuma grozījumiem, kas paredz no šā gada marta ieviest tā dēvēto nolikto atslēgu principa. Tētiņa neslēpj, ka arī "Citadeles" klientiem, kas nepiedalās valsts atbalsta programmā, vismaz pagaidām ir jārēķinās ar lielākām pirmajām iemaksām. "Bez šaubām. Hipotekārā kreditēšana, ņemot vērā jauno likumdošanu, kas stāsies spēkā 1. martā, ir pasliktinājusies, ņemot vērā šos jaunos nosacījumus," norāda Tētiņa. "Arī mēs, ja nepiedalītos šajā programmā, prasītu no klienta 25% līdz 30% pirmo iemaksu. Ja tiks dota iespēja iedzīvotājiem izvēlēties šo nolikto atslēgu principu, tad, ar "Altum" programmu vai bez tās, iedzīvotāji varēs saņemt kredītus vismaz par 10% vairāk nekā šobrīd," piebilst "Citadele" Privātpersonu kreditēšanas daļas vadītāja.
Mīkstinot termiņuzturēšanās atļauju programmu, mājokļu tirgus var deformēties
Tikmēr Zariņš uzsver, ka Latvijas iedzīvotājus nemaz neinteresē tādi mājokļi, kādus iegādājas termiņuzturēšanās atļauju tīkotāji. Proti, vietējiem iedzīvotājiem mājokļi, kuru cenas ir no 100 līdz 250 000 eiro, visbiežāk nav pa kabatai. "Mājokļi līdz 70 000 eiro - tur dominē vietējais patērētājs, kurš izmanto savus uzkrājumus un varbūt pat neizmanto banku kredītu. Tur tirgus pat attīstās un ir pat cenu pieaugumus. Tomēr tā ir diezgan niecīga daļa pret tām investīcijām, kas var būt jaunajos projektos, kas var būt divreiz dārgāki par sekundāro tirgu un kur liela nozīme bija ārvalstu investoriem," sacīja Zariņš.
Savukārt Bitāns uzsver, ka, lemjot par termiņuzturēšanās atļauju programmas mīkstināšanu, rūpīgi jāpārdomā, cik lieliem jābūt investīciju sliekšņiem, lai nepieļautu Latvijas mājokļu tirgus deformēšanu.
"Jebkurai lietai ekonomikā, un šī programma nav izņēmums, ir gan ieguvumi, gan negatīvie blakusefekti.
Ieguvumi īstermiņa ir pilnīgi skaidri, bet, runājot par šiem blakusefektiem, mēs jau to minējām, ir tas, ka, ja šī programma ir lielā apjomā un ar zemiem sliekšņiem, tad nekustamā īpašuma cenas vairs neatspoguļo to pieprasījuma un piedāvājuma līdzsvaru valsts iekšienē. Ja šī programma tiek īstenota ar ļoti zemiem sliekšņiem, tad šis tirgus lielākā vai mazākā mērā, protams, tiek deformēts," skaidro Bitāns.
Uzņēmējs: Pēkšņās likumu izmaiņas mazina investoru uzticību
Turpretī Zariņš uzskata, ka pašreizējā situācijā valstij būtu jādomā arī par kādiem papildu stimuliem nekustamo īpašumu nozarei, kas vēl arvien neesot īsti atguvusies no 2000. gadu pirmās desmitgades nogalē piedzīvotā sabrukuma.
Turklāt esot jāņem vērā, ka dažādas negaidītas likumdevēju aktivitātes negatīvi ietekmē arī Latvijas nekustamo īpašumu nozares pievilcību potenciālo investoru acīs, norāda Zariņš. "Dotajā situācijā Latvija Rietumiem nav īpaši interesanta. Valstij mums ir jāsaprot, ka mums ir nepieciešamas investīcijas no ārpuses, lai uzturētu mūsu ekonomiku," atzīmē Zariņš.
"Maksimāli jāatdzīvina tas tirgus, lai viņš darbotos, jo tas signāls ar izmaiņām, kas ir notikušas ar uzturēšanās atļaujām un Maksātnespējas likuma grozījumiem, dod nepareizo signālu investoriem ne tikai Austrumos, bet arī Rietumos.
Kad šajā valstī maina nosacījumus pietiekoši bieži, tas nerada stabilu mikroklimatu investīcijām. Tā ir problēma gan no Rietumiem, gan no Austrumiem," viņš piebilst.
Jautājumi par Imigrācijas likuma grozījumiem un "nolikto atslēgu" principa piemērošanu Saeimai jāizlemj jau tuvāko mēnešu laikā. To, vai deputāti, tos apspriežot, spēs novērst iepriekš pieļautās kļūdas, pagaidām prognozēt vēl grūti. Taču jau tagad skaidrs, ka mājokļu pieejamību skarošiem lēmumiem jābūt ļoti rūpīgi apsvērtiem un te nedrīkst vadīties tikai no īstermiņa apsvērumiem vien.
