Pēkšņā ažiotāža ap iespējamo īpašuma nodokļa kāpumu ir satricinājusi nekustamā īpašuma tirgu, it īpaši komercplatību segmentā, jo nodokļa trīskāršošanās būtiski audzētu biroju un citu ēku uzturēšanas izdevumus.
Situācija nekustamo īpašumu tirgū
Uzņēmums "Valsts nekustamie īpašumi", kas apsaimnieko 13 procentus no visiem valsts īpašumiem, šogad pārdevis 51 īpašumu par kopumā 1,6 miljoniem eiro. Lielākā daļa ir vidi degradējošas būves, kas kopā ar citiem nolaistiem objektiem veido lielu daļu «Valsts nekustamo īpašumu» portfeļa. Šogad pārdoto īpašumu sarakstā ir biroju ēka Mucenieku ielā 3 Vecrīgā, vēsturiskā mūzikas skolas ēka Pils ielā Ventspilī, īpašums ar vēsturisku koka apbūvi Dzelzceļa ielā Jūrmalā un administratīvā ēka Liepājas ielā Kuldīgā.
Taču pirms pāris nedēļām "Valsts nekustamie īpašumi" paziņoja, ka šogad izsoles vairs nerīkos.
Uzņēmums tā izlēma, jo interesentu trūkuma dēļ tā arī nenotika kārtējā izsole ēkai Raiņa bulvārī 27 Rīgā, kur savulaik atradās Rakstnieku poliklīnika un kuras sākuma cena bija 2,25 miljoni eiro.
"Vairākas izsoles ir notikušas, esam mēģinājuši arī samazināt cenas. Ir bijuši vairāki interesenti, bet mēs redzam, ka par tāda izmēra objektiem, ņemot vērā situāciju tirgū saistībā ar Covid-19, interese nav tik liela. Pircēji ir nedaudz piesardzīgi. Vēl pazemināt cenu neplānojam, jo ticam, ka varēsim pārdot par to cenu, ko esam noteikuši šodien. Ja rudenī ir uzlabojumi, tad mēs atkal liekam tirgū un turpinām izsoles. Ja nē, tad iespējams, ka būs jāpieņem lēmumi ziemā. Mēs negribam vērtīgu īpašumu atdot par [zemu] cenu," skaidro kompānijas valdes loceklis Andris Vārna.
«Valsts nekustamajiem īpašumiem» labāk sokas ar nelielu un degradējošu īpašumu izsolēm, un tāds ir arī uzņēmuma mērķis – neturēt būves, kas rada zaudējumus un kas nākotnē nebūs vajadzīgi valstij.
Darījumu tirgū kārtis pašlaik esot pircēju rokās, saka Vārna.
"Ja mēs paskatāmies, kāda situācija bija pirms kovida, tad noteicējs bija pārdevējs. Investori bija tie, kuri mēģināja kaut ko sev izdevīgākā veidā iegādāties. Šobrīd šī situācija ir nedaudz pamainījusies, jo pārdevējs grib pēc iespējas noturēt cenu un pārdot. Pircējs tagad var izvēlēties. Arī lielajiem darījumiem - pārsvarā notiek tie, kas tika iesākti jau kaut kādu laiku iepriekš. Jo iespaidīgāks darījums, jo viņš ir ilgāks. Tirgū tagad valda ļoti liela piesardzība. Divu miljonu [eiro] robežās esam uz augšu," norāda Vārna.
«Valsts nekustamajiem īpašumiem» tikai daļēji piekrīt nekustamā īpašuma pakalpojumu kompānijas «Arco Real Estate» valdes loceklis Māris Laukalējs. Viņš atzīst, ka, jā, mazus īpašumus pašlaik pērk labāk, bet Latvijas tirgū lielo objektu tirgus tendences nemaz tā nevar salīdzināt.
"Būtiski ir pieaudzis pieprasījums pēc vasarnīcām, dārza mājām un arī privātām mājām. Tas segments ir pat aktīvāks nekā pagājušajā gada šajā laikā. Par komercsegmentu - ir tā grūti pateikt. Šeit nav nekādas regularitātes. Lielie darījumi var notikt pēkšņi, vienā ceturksnī - vairāki desmiti. Tad var būt kvartāli, kur nekas nenotiek. Tā kā šeit tendences pateikt ir praktiski neiespējami. Lielie pircēji, kas komercsegmentā darījumus veic, galvenokārt ir ārvalstu firmas. Es pieļauju, ka situācija ārzemēs [saistībā ar Covid-19] ir smagāka," uzskata Laukalējs.
Tāpēc pat varētu sagaidīt vēl lielāku ārzemju investoru interesi par īpašumu piedāvājumu mūsu valstī.
To, ka situācija ar kadastrālajām vērtībām ietekmēs uzņēmējdarbību, intervijā LTV raidījumā “Rīta Panorāma” norādīja arī Nekustamo īpašumu attīstītāju alianses valdes priekšsēdētājs Mārtiņs Vanags. “Mums ir jācīnās par katru investīciju, ko šajā sektorā varam piesaistīt, lai situāciju biroju un jauno mājokļu tirgū uzlabotu. (..) Tā kā jāatjauno nekustamais īpašums, jābūvē biroji, ražotnes, loģistikas objekti. Un
faktiski šis nekustamā īpašuma nodokļa maksājums ir kā jauns OIK, kas tiks uzlikts šoreiz nekustamajam īpašumam un atbaidīs jau tā ne pārāk kuplā skaitā esošus investorus no Rīgas,” sacīja Vanags.
“Bonava Latvija” valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš aicina atbrīvot no nekustamā īpašuma nodokļa jaunos mājokļus to pirmajā gadā, lai veicinātu šo tirgus daļu.
Bažījas par kadastrālo vērtību un nodokļa kāpumu
Taču «Arco Real Estate» valdes loceklis Laukalējs kā
satraucošu brīdinājumu tirgum min šābrīža aktualitātes ap kadastrālo vērtību un nodokļa iespējamo trīskāršošanos.
"Tas ir jautājums, kas var ļoti būtiski ietekmēt komercobjektu attīstību un pārdošanu kā tādu. Mums ir atsauksmes no ārzemju partneriem par jaunajiem kadastrālo vērtību pieaugumiem. Nu tādas - ļoti, ļoti negatīvas. Es nezinu, kā uz to reaģēs bankas, kuras finansē šādus projektus. Komunikācija no atbildīgās ministrijas ir bezatbildīga. Cilvēki paskatās, ka kadastrālā vērtība pieaug n-tās reizes, un nekādu komentāru par to, vai mainīsies likmes, vai nemainīsies. Tas būtībā ir bezatbildīgi. Tas gan ir tas, kas var nobrucināt ļoti būtisku komercsegmenta tirgu. Mēs varam runāt arī par komerciālās lauksaimniecības segmentu. Tās ir visas lauksaimniecības zemes, kurām pieaugums arī divas, trīs, pat četras reizes lielāks. Tas nozīmē, ka arī lauksaimniekiem, it sevišķi lielajiem lauksaimniekiem šajā ziņā būs problēmas. Biznesa plāns, ko tu esi sarēķinājis uz konkrētiem skaitļiem, kur tu esi ņēmis kredītu, vienkārši nobrūk," pauž Laukalējs.
Mierīgāk izsakās nekustamā īpašuma vērtētāju un tirgotāju kompānijas "Latio" šefs Edgars Šīns. Viņš klientus dala divās daļās: vieni par realitāti un augošiem tēriņiem domāšot tad, kad saņems jaunos nodokļa paziņojumus, bet otri jau tagad neslēpjot šoku.
"Šeit ir viss spektrs. Protams, ir saistīts arī ar to, ka cilvēki runā par to, vai tās vērtības ir pareizas, vai likmes ir atbilstošas. Līdz pat tam, vai nodoklis par cilvēka paša uzbūvētu ēku vai viņa nopirkto dzīvokli, vai tas vispār ir taisnīgs un piemērojams. Kaimiņi rāda, ka pašvaldības tomēr savus budžetus sabalansē, apliekot ar nodokli tikai zemi. Visa šī ņemšanās ar pareizu ēku samērīšanu, pareizu attiecināšanu, pareizu izrēķināšanu vispār izpaliek," saka Šīns.
Šīns uzskata, ka kadastrālo vērtību un iespējamais nodokļa kāpums nav pietiekami izdiskutēts un nāk pārāk strauji.
"Mūsuprāt, īsti godīgi nav, ka tik fundamentālas izmaiņas nodokļu pieejā tiek realizētas salīdzinoši īsā laikā - pusotrs gads, kas ir palicis. Mēs redzam, ka klientiem tiek sarēķinātas kadastrālās vērtības, kas ir pat reizē lielākas par tirgus vērtību. Mēs redzam, ka namīpašumos pusgadu jāvāc visi nomas ieņēmumi, lai tikai samaksātu nekustamo īpašumu. Apstrīdēšanas kārtība ir pilnīgi neskaidra. Bail pat iedomāties, kā izskatīsies tas apzeltītais lodziņš Valsts zemes dienestā, kur varēs izčīkstēt sev zemāku kadastrālo vērtību," uzsver Šīns.
Piedāvā nodokļa izmaiņas
Par pēkšņo jautājuma izgaismošanu Šīnam nepiekrīt Jaunās konservatīvās partijas politiķa tieslietu ministra Jāņa Bordāna biroja vadītājs Aldis Bukšs. Viņš atgādina, ka nu jau septiņus gadus nekustamā īpašuma nodokli rēķina pēc septiņus gadus vecas metodikas, kurā izmanto iesaldētas īpašumu tirgus vērtības. Valdība pirms laika Tieslietu ministrijai uzdeva izstrādāt jaunu metodiku, kas kadastrālās vērtības tuvinātu tirgus vērtībām. Un ministrija jau pirms gada cēlusi trauksmi, ka ar jaunajām kadastrālajām vērtībām īpašuma nodokļi augs vairakkārt. Tagad Valsts zemes dienests ir publiskojis nākotnes kadastrālās vērtības, un nu sabiedrības liela daļa atģidusies, ka pēc pāris gadiem gaidāms ievērojams nodokļa kāpums.
Tāpēc ministrija piedāvā pirmo mājokli līdz 100 tūkstošu eiro vērtībā ar nodokli neaplikt vispār. Savukārt vērtībai virs simt tūkstošiem varētu piedāvāt samazinošu koeficientu - 0,2.
Tādējādi arī tad nodoklis būtu piecreiz mazāks.
"Likumprojektā sākotnēji piedāvājam, ka rēķina nevis no pilnās kadastrālās vērtības, bet no speciālās vērtības, kas ir viena piektā daļa jeb 20% no kadastrālās vērtības. Ja zemei kadastrālā vērtība ir 10 tūkstoši eiro, tad nodokļu bāze, no kuras rēķina šo nodokli, ir 2000 eiro nevis 10 tūkstoši, kā ir šobrīd. Saskaņošanas laikā nosliecāmies uz to, ka var arī nepiemērot speciālo vērtību, bet, primārā mājokļa gadījumā, samazināt likmi no 1,5 līdz 0,3. Galarezultāts ir tāds pats. Fiskālā ietekme tieši tāda pati," norāda Bukšs.
Ja nekādas izmaiņas nodokļa aprēķinā nepieņemtu, pasargātākie varētu justies lauksaimnieki un mežu īpašnieki. Jo, kaut arī zemes tirgus vērtība septiņu gadu laikā daudzviet ir augusi četras un vairāk reizes, jau tagad likums aizliedz nodokļa bāzi ik gadu celt vairāk par 10%. Taču Tieslietu ministrija rosina pārskatīt arī šo situāciju. Pašlaik nenoteiktākā situācija ir ap komercplatībām un to nākotnes nodokli.
Tieslietu ministrijas dati rāda, ka lauvastiesa jeb 95% mājokļu jaunās kadastrālās vērtības 2022. gadā būs līdz 100 tūkstošiem eiro,
ko Bordāns rosina ar nodokli neaplikt, bet pārējie 5% namu lielākoties atrodas Pierīgā. Novadi ap Rīgu arī varētu būt lielākie cietēji nodokļa ieņēmumu ziņā, ja ieviesīs 100 tūkstošu neapliekamo minimumu primārajam mājoklim, jo pārējās pašvaldības nodokli lielākoties iekasē par zemēm, nevis ēkām. Iespējams, koriģēt vajadzēs arī pašvaldību finanšu izlīdzināšanas sistēmu.
"Ņemot vērā to, ka kopumā ieņēmumi citos novados uz neapliekamā minimuma ieviešanas rēķina nesamazināsies 2022. gadā, ja tiek apstiprinātas jaunās kadastrālās vērtības un tiek ieviesta nodokļa reforma, ko piedāvājam, tad tas tādā veidā kompensē iespējamo zudumu. Protams, kaut kādiem dažiem novadiem ir jārēķinās ar ieņēmumu samazinājumu. Pierīgas novadiem," tā Bukšs.
Lai gan Finanšu ministrija līdz šim akcentēja, ka vispirms jāpanāk kadastrālo vērtību samazinājums un tikai tad var domāt par nekustamā īpašuma nodokļa aprēķina maiņu, Tieslietu ministrija pastāv uz to, ka vispirms vajadzīgas izmaiņas nodokļa aprēķina kārtībā.
Draudošo saspīlējumu valdībā piektdienas vakarpusē šķietami novērsis ir patlaban atvaļinājumā esošais premjers Krišjānis Kariņš no "Jaunās Vienotības", kas mikroblogošanas vietnē "Twitter" paziņoja: "Lai nepieaugtu iedzīvotāju izdevumi, mainoties kadastra vērtībām, nekustamā īpašuma nodokļa likmes jāsamazina. Tās tiks pārskatītas, pirms stājas spēkā jaunās kadastra vērtības."
Lai nepieaugtu iedzīvotāju izdevumi, mainoties kadastra vērtībām, nekustamā īpašuma nodokļa likmes jāsamazina. Tās tiks pārskatītas pirms stājas spēkā jaunās kadastra vērtības.
— Krišjānis Kariņš (@krisjaniskarins) July 24, 2020
KONTEKSTS:
Pašreiz spēkā esošās kadastrālās vērtības aprēķinātas, izmantojot nekustamo īpašumu darījumus par 2012. un 2013. gadu. Savukārt jaunās projektētās kadastrālās vērtības aprēķinātas atbilstoši situācijai tirgū uz 2019. gada 1. jūliju.
Saeima 2017. gadā atbalstīja likuma grozījumus, kas paredzēja vēl līdz 2020. gadam iesaldēt nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības. Tādējādi novērsts NĪN maksājumu pieaugums tuvākajos gados.
2022. gada sākumā lielākajai daļai īpašumu Latvijā pieaugs kadastrālā vērtība. Visstraujāk vērtība augs lauksaimniecības zemei un dzīvokļiem jaunajos projektos Rīgā. Tas nozīmē, ka vairākas reizes var pieaugt arī nekustamā īpašuma nodoklis. Koalīcijā nav vienprātības par iespējamiem risinājumiem. Publiskai apspriešanai nodotas uz 2022. gadu projektētās kadastrālās vērtības.
Tieslietu ministrs Jānis Bordāns (Jaunā konservatīvā partija) solīja nepieļaut jauno kadastrālo vērtību stāšanos spēkā līdz brīdim, kamēr nebūs pārskatītas NĪN likmes, tostarp atcelts NĪN primārajam mājoklim vērtībā līdz 100 000 eiro.
