Vienlaikus, ņemot vērā dzīvokļu īpašnieku grūtības kopīgi lemt par šādu soli, process joprojām virzās lēnāk, nekā tam vajadzētu notikt, analizēja SIA "JZConsulting" jurists Jānis Zeltiņš, zvērināta tiesu izpildītāja Katrīna Baltalksne un zvērināta tiesu izpildītāja Sniedze Upīte.
Starp divām taisnībām
Latvijā patlaban ir nedaudz vairāk kā 206 tūkstoši ēku un būvju, neskaitot vēl inženierbūves, kuras atrodas uz citai personai piederošas zemes.
"Situācija ar dalīto īpašumu ir izveidojusies mūsu vēsturisko īpatnību dēļ. 50 gadu laikā, kad vēsturiskajiem īpašniekiem nebija nekādu tiesību pār savu zemi, uz viņu zemes tika uzceltas mājas, arī daudzdzīvokļu mājas, no kurām liela daļa cilvēkiem, iespējams, ir vienīgais mājoklis, un viņiem kaut kur ir jādzīvo un jāpaliek," skaidroja Smiltēna.
Latvijai atgūstot neatkarību, valsts pārvaldei bija jāizšķiras starp divām taisnībām. Viena taisnība ir tiem cilvēkiem, kuri bija šo zemju īpašnieki līdz 1940. gadam un kuriem būtu taisnīgi zemes atdot atpakaļ.
"Otra taisnība ir tiem cilvēkiem, kuri ir, teiksim, visu mūžu dzīvojuši savā mājā, kura ir uzcelta 60., 70. un 80. gados, kas ir viņu vienīgais mājoklis, un viņiem nav kur citur iet, un viņiem arī būtu jādod tiesības šo dzīvokli vai šo māju privatizēt. Toreiz likumdevējs izšķīrās par tādu Zālamana lēmumu, ka vieniem tiek dotas tiesības dabūt šo māju, dzīvokli, un otriem – zemes īpašniekiem – zemi," skaidroja Smiltēna.
Vairāk nekā 30 gadus vēlāk šis jautājums joprojām tiek risināts. Situācija ir sarežģīta, jo vienai iesaistītajai pusei ir tiesības uz mājokli, bet otrai – tiesības uz zemi, kas nereti turklāt ir senču vēsturiskais īpašums.
Lēns ieskrējiens, bet aktivitāte pieaug
Lai sakārtotu vismaz daļu īpašumu, tika pieņemts Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums, kas spēkā stājās 2023. gada 1. janvārī. Tas pavēra iespēju dzīvokļu īpašniekiem vienpusēji izpirkt zemi zem mājas.
Ja līdz 2023. gada sākumam šī iespēja bija brīvprātīga, tātad dzīvokļu īpašnieki varēja vienoties ar zemes īpašnieku, ka viņi labprāt zemi izpērk, ja viņš labprāt zemi pārdod, tad šobrīd to ir iespējams izdarīt vienpusēji.
"Principā šobrīd ir tā, ka, ja dzīvokļu īpašnieki vienojas, ka vēlas izpirkt zemi zem mājas, netiek prasīta piekrišana zemes īpašniekam.
Tur ir tas piespiedu elements. Zemes īpašniekam ir jāsamierinās, ka viņš saņems taisnīgu atlīdzību par savu zemi, bet viņš nevar iebilst un šo procesu apturēt," skaidroja Smiltēna.
Viņa norādīja, ka šobrīd Tieslietu ministrija ar procesa virzību uz priekšu un esošo situāciju ir apmierināta. Lai gan sākums bijis lēns, tas ļāvis sistēmu attīstīt.
"Pagājušajā gadā bija tāds lēnāks ieskrējiens, un tas varbūt arī bija labi, jo mēs varējām visas tās procedūras iztestēt un saprast, kā mums arī savā starpā labāk sadarboties, jo, jāsaka, ka starp tām divām privātpersonām, kas šo darījumu apkalpo, tur vēl ir gan pašvaldība, gan Valsts zemes dienests, gan zvērināts tiesu izpildītājs, tātad vairākas iestādes pa vidu, kurām jāsadarbojas efektīvi," norādīja Smiltēna.
Savukārt šogad virzība uz priekšu notiek jau krietni aktīvāk. Šogad vēlmi izpirkt zemi izteikušas 185 mājas un process iet plašumā, pauda Smiltēna.
Process no dzīvokļa īpašnieku skatupunkta
Lai īpašumtiesības sakārtotu, vispirms mājas dzīvokļu īpašniekiem jāpieņem kopīgs lēmums par zemes izpirkšanu, norādīja Zeltiņš, taču jau ar to tiek piedzīvoti pirmie sarežģījumi.
"Dzīvokļu īpašnieku kopība var pieņemt lēmumu un virzīt šo jautājumu tālāk. Tās ir 50%+1 balsis.
Es domāju, ka lielākā problēma slēpjas tajā, ka dzīvokļu īpašnieku sapulces kā tādas ir problemātiski sasaukt. Tas ir iemesls, manuprāt, kāpēc šis likumprojekts virzās daudz lēnāk, nekā tam būtu jāvirzās," vērtēja Zeltiņš.
Citu iespēju, kā lēmumu pieņemt, īsti nav. Ja dzīvokļu īpašniekus tomēr izdodas sasaukt un vienoties, nākamais solis ir vēršanās pašvaldībā un Valsts zemes dienestā, lai noskaidrotu summu, par kādu konkrēto zemes gabalu iespējams izpirkt.
Šis jautājums no iestāžu puses tiek atbildēts apmēram pusgada laikā, bet var gan tikt atrisināts ātrāk, gan ieilgt, jo katrs gadījums tiek skatīts individuāli.
Nākamais solis, kad nepieciešamie dokumenti un izziņa par samaksājamo summu ir iegūta, no dzīvokļu īpašnieku puses ir zvērināta tiesu izpildītāja izvēle. Zvērināts tiesu izpildītājs būs tas, kurš tālāk visu šo procesu administrēs.
"Zvērinātu tiesu izpildītāju iespējams izvēlēties ēkas apgabaltiesas robežās. Tātad jūs varat vērsties pie jebkura tiesu izpildītāja. Ja īpašums ir Jelgavā, tad pie jebkura Zemgales tiesu izpildītāja. Ja Rīgā, tad pie Rīgas. Ja Latgalē, tad pie Latgales, bet pie jebkura," norādīja Upīte.
Viņa ieteica tiesu izpildītāju izvēlēties pēc atrašanās vietas, jo tiesu izpildītājam būs jāierodas uz dzīvokļu īpašnieku kopsapulcēm, un ēkas tuvums var atvieglot un paātrināt šo procesu. Tālāk seko balsojums tiesu izpildītāja klātbūtnē, kas ierasti milzīgas problēmas nesagādā, stāstīja Baltalksne.
"Par tām mājām, kuras es administrēju, es teikšu, ka tomēr cilvēki ir iepazinušies ar situāciju un saprot, kāpēc viņi to vēlas darīt. Viņi ļoti aktīvi balso. Protams, katrā mājā gadās arī kāds "pret". Man, pieņemsim, katrā mājā ir viens "pret", bet lielais vairums tomēr nobalso "par". Man nav bijušas tādas mājas, kuras nenobalso vai nobalso "pret"," norādīja Baltalksne.
Upīte gan atklāja, ka viņas pieredzē visi gadījumi nav tik veiksmīgi. Viņas pārvaldībā ir mājas, kas sapulces rīko atkārtoti un kuru dzīvokļu īpašniekiem tomēr ir daudzi neskaidri jautājumi par tālāko procesu.
"Tālāk jau ir nākamais izaicinājums – summas samaksa. Ja jau tā vienbalsīgi nevar pieņemt pat lēmumu par to, ka māja tiešām vēlas šo zemi izpirkt, tad jautājums ir, kā būs ar to maksāšanu, jo ir jābūt samaksātai visai tai summai, ko dzīvokļu īpašnieki ir saņēmuši Valsts zemes dienesta paziņojumā," stāstīja Upīte.
Izpirkuma summa tikai pieaugs
Zemes izpirkuma summa, ar kādu mājas dzīvokļu īpašniekiem jārēķinās, var būt ļoti atšķirīga, uzsvēra Upīte. Tā ir atkarīga gan no tā, cik dzīvokļu ir mājā, gan no zemes gabala lieluma, gan tā kadastrālās vērtības.
Tāpat konkrētā summa, kas būs jāmaksā dzīvokļa īpašniekam, atšķiras arī no konkrētā dzīvokļa lieluma. Vienkārši runājot, vienistabas dzīvokļa īpašniekam par zemi būs jāmaksā mazāk nekā trīs istabu dzīvokļa īpašniekam.
Izpirkuma summa jāsamaksā divu gadu laikā no Valsts zemes dienesta paziņojuma izsniegšanas dienas. To var apmaksāt gan vienā maksājumā, gan pa daļām. Lai to apmaksātu, dzīvokļu īpašnieku biedrībai iespējams saņemt arī speciāli šim procesam domātu "Altum" kredītu.
Smiltēna norādīja, ka šobrīd zemes kadastrālā vērtība tiek noteikta pēc 2019. gada datiem, taču valdībai ir plāns no 2025. gada 1. janvāra pilnībā aktualizēt kadastrālās vērtības un noteikt tās atbilstoši pašreizējam tirgum.
"Ja pirmos divus gadus šis piespiedu zemes izpirkšanas process varēja notikt par to cenu, ko likumdevējs noteica, ka tā ir 2019. gada cena, tad
no 1. janvāra šeit noteikti varētu būt izmaiņas tam, kāda ir cena, un šī cena varētu sadārdzināties," atzina Smiltēna.
Vienlaikus Smiltēna dzīvokļu īpašniekus aicināja būt apdomīgiem un veikt šo ilgtermiņa ieguldījumu savu īpašumtiesību sakārtošanā, neskatoties uz kadastrālās vērtības aktualizēšanu un iespējamo summas palielināšanos.
"Kadastrālās vērtības arī nākotnē periodiski aktualizēsies, jo nekustamā īpašuma tirgus cenas visur Eiropā, arī Latvijā iet uz augšu. Par to cenu, par kādu varēja nopirkt zemi 2023. gadā, nevarēs nopirkt 2025. gadā, un par to 2025. gada cenu nevarēs vairs nopirkt zemi 2028. vai 2035. gadā. Dzīve iet uz priekšu, un izpirkuma cena aizvien augs, jo arī kadastrālās vērtības aizvien augs," skaidroja Smiltēna.
